『元営業部長だから知っている不動産投資騙しの手口』前田浩司

2020年12月29日

不動産投資は、正しく行えば安心・安全な人生を手に入れられる素晴らしいものですが、その一方で、お客様を食いものにするような悪徳業者が跋扈しているのも、残念ながら現実。
本書は、そんな現実を踏まえて、不動産投資で不幸になる人を少しでも減らすべく書いた本です。私が30年間の業界経験の中で見聞きした、不動産業者のセールスの手口についてまとめてあります。本書でこれから紹介する様々な手口について事前に知っておけば、営業マンの口車に惑わされることなく、正しい判断ができるようになるはずです。

営業マンによってはインセンティブだけで1ヵ月100万円超えも！

私が前に勤めていた販売会社では、契約を1件決めると、50万円ほどのインセンティブがもらえました。1件売れたら50万円、2件売れたら100万円。上場企業であればコンプライアンスなどの問題があり上限が決まっていますが、上場していない会社であればインセンティブに1件あたり100万円ぐらい払うところもあるようです。

こうした高いインセンティブにより営業マンはどんな手を使ってでも家を売りたいと思うようになり、顧客の利益を損なうような販売手法が横行するわけです。この書籍ではそうした半ば強引とも言える販売手法を一つずつ紹介。どんな契約が危ないのか、手を出して良い不動産投資とはどんなものかをつぶさにみていきます。

売れ残りがお勧め物件に化ける裏事情

「ここだけの話、私も長年マンション販売をやっていますが、商業圏から近くてこれだけの広さがあり、しかも角部屋で日当たり良好。表利回りが6%だから、この物件だったらこれくらい儲かりますよ！もうすでに問い合わせが3件入っています。今すぐ決めてもらわないと、別の方が購入してしまいますよ」こんなふうに物件を勧められたら、どう思いますか？

多少セールストークが入っていて、それを割り引いて考えても、良さそうな物件だし良いのではないかと考えるかもしれません。ところが実際は売り切れるどころか、売れ行きが悪く持て余している不良物件の場合も。素人には見極めが難しいのがこの業界の怖いところです。

婚活パーティーに潜む甘い罠

過去には婚活パーティーにまぎれこむ営業マンもいました。もしも婚活パーティーで知り合ったステキな男性から、ふとした話の流れで「将来、一緒になったらどんな家に住みたい？」なんて言われたら‥‥さらに「君はお金に対しての知識もあるし、賢いから不動産投資とかできそうだね」「もし、僕のマンションに一緒に住むことになったら、君の物件は人に貸せるように資産性の高いものを持った方がいいよ」なんて言われたら‥‥。

婚活パーティーやマッチングアプリなどで知り合った男女には注意が必要。初めはいい人を演じて近づいてきて、蓋を開けてみれば、様々な勧誘であるといったことはよくある話。不動産投資に限らず、保険の勧誘やセミナーへの入り口となっていることも多く、そういった人間が紛れ込んでいるとわかった上で参加するのが望ましい。

身の上話をして情を買う

また、雑談から相手が所帯持ちで小さな子どもがいるとわかった場合は、次のように言う営業マンもいます。「子どもはかわいいですね。うちにも3歳になる子どもがいますが、将来が楽しみです。彼が20歳になる頃には、私は60歳です。それまで元気にいられればいいのですが‥‥。まわりの人を見ていると、50過ぎたあたりからバタバタ倒れていくんですよ。自分もいつそうなるかわかりません。だから、せめて遺産がわりに不動産だけは残してやりたいと思っています‥‥。投資用の不動産があれば、私が死んだあとはそのまま遺産となるし、生命保険がわりにもなります」

もちろん全てが嘘であるとまでは言わないが、相手の共感を引き出し契約にこぎつけるためのセールストークでしかない。あんたの子供のことなんてしらねぇしww

「30年一括借り上げ、家賃保証」のウソ

ここで気をつけたいのが「30年家賃保証」という言葉です。そもそもこの先30年間サブリース会社が存続するかどうかなんて、どこにも保証はありません。途中で経営破綻したら、契約はすべて無効になります。また、「30年家賃保証」と言っても、契約時と同じ家賃がずっと保証されるわけではありません。築年数がたてば当然、家賃は下がります。場合によっては5000円〜1万円近くも下げられるかもしれません。これについてはよくオーナー側から「聞いてないよ！」と言われるところですが、サブリースの説明書きの備考欄や契約書の免責事項などに書いてあることが多いので、よくチェックしてください。

悪質な業者だと、オーナー側には家賃を下げさせて、入居者にはこれまで通りの家賃を取り続けるような業者もあるので業者の選定には注意が必要です。

不動産投資の人気が高まりサラリーマンでも大家になれるとうたった広告をよく見かけます。今後のために資産運用を考えるのであれば、それなりの勉強が必要で、不動産投資の落とし穴を回避するのが大事。なぜ不動産の営業マンが高給取りなのかを知れば、甘い罠には引っかからないで済むと思います。これから不動産投資を考えている素人の人は騙されないたまにも読んでおくことをお勧めします。