「負動産」時代、実家相続で知らないと大損する38のポイント

2020年12月30日

日本全国で約820万戸の「空き家」「所有者不明の土地」が九州の面積以上! 実家や土地は、もはや「負動産」不動産は捨てられない！2015年1月から相続税の基礎控除が大幅に縮小され、課税対象となる人が増えました。「実家が持ち家」の相続人予備軍は、自分が慣れ親しんだ実家=親の家を、親が亡くなったらどうするかを真剣に考えなければなりません。また、その際には「相続」や「不動産」に関する知識とともに、現実の不動産市場――とくに暴落の可能性を意識しながら対策を考えなければ、実家相続は「人生の重荷」「相続貧乏」になってしまいます。親から引き継ぐ大切な財産である実家という「不動産」を「負動産=負の遺産」にしないために、今後の不動産マーケットを展望し、相続対策から実家の売却や賃貸、有効活用まで、資産運用という観点を取り入れながら、やさしく楽しく解説します。

行き過ぎた相続税対策に翻弄されるタワーマンション

2015年の相続税増税の前年あたりから、「タワーマンション節税」という言葉を頻繁に聞くようになりました。「タワーマンション特有の課税評価額を利用した富裕層向けの相続対策」として、にわかにタワーマンションが売れ出したのです。富裕層は現金や有価証券などの金融資産を多く抱えています。その富裕層が多額の現金を持ったまま亡くなると当然ながら多額の相続税がかかってきます。最高税率はなんと55%（6億円超を相続する場合）。多くは1億円超の相続財産がありますから、相続税は40%以上となる場合が多いのです。相続税を減らすには二つの方法があります。それは、「相続財産を減らす」ことと「相続財産の評価額を減らす」ことです。

1億円の現金の相続税課税評価額は1億円のままですが、この1億円で土地を買ったとすると、土地の相続税評価額は「路線価」によって算出されます。この場合の路線価は実勢価格の70〜80％と言われている。現金を土地に変えるだけでも相続財産の評価額は少なくとも20%は下がることに。

そこでタワーマンションを買うとどれくらい相続税評価額を下げることができるのか？マンションの相続税評価額は「マンション敷地の土地路線価の1室当たり持分評価額＋建物1室の固定資産税評価額」です。タワーマンションは比較的狭い敷地に超高層建物を建て、中にはたくさんの居室があるので土地の1室当たりの持分はとても小さなものになります。建物の固定資産税評価額は建築費をもとに部屋数で割って計算される。ここに大きな節税のポイントがあります。タワーマンションは高層になるほど眺望も素晴らしいので、建築費は同じでも下層階よりも分譲価格が高い。タワーマンションでは高層階の相続税評価額は新築分譲価格の20%程度と言われ、もし1億円でタワーマンション高層階の1室を買えば評価額を80%下げることができる。

この行き過ぎた相続税対策に待ったをかけるように、2018年度以降に引き渡す新築物件から高層階の相続税評価方法が変更になります。これでタワーマンションバブル崩壊となるかもしれません。少し古い情報を見てタワーマンションで節税しようとする方は注意が必要です。

ハウスメーカーと銀行がタッグを組む！？

相続税対策で悩んでいる資産家のところへ、アパート建築受注を伸ばしたいハウスメーカーと、そのアパートの建築費用を融資したい銀行がタッグを組んで勧誘攻勢をかけた結果が如実に表れています。銀行は資産家をハウスメーカーに紹介して、アパート建設がめでたく受注に至った場合には百万円を超える「紹介手数料」を受け取るうまみまであったといいます。

銀行がそうやって、資産家の情報をハウスメーカーに渡すのは、果たして法律上良いことなのかどうかはわからないが。あまり気分のいいものではない。僕なんかは銀行から長い間動かしていない定期預金を資産運用に回しませんかという勧誘が来ることですら面倒で迷惑だと思うのにww　ハウスメーカーはどこからともなく情報を仕入れ、都内の築年数がかなり経った元祖父母の家も立て直しませんかとしょっちゅうダイレクトメールが届く。近所の人がお節介にアパートにすればこの立地なら空室の心配はないから大丈夫などと勧めて来ることもある。これも以前建て替えをした住人がハウスメーカーの回し者になっている可能性が高いと思うのは少々疑り深過ぎだろうか。