「2020年マンション崩壊」でこの先のマンション事情と問題点を知る

2020年12月31日

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スキーブームに乗り数多く建てられたリゾートマンション、現在ではその価値は十万円にまで落ち込んでいるのだという。こうしたマンションのスラム化や空き家問題。経年劣化による大規模修繕や建て替え問題（五分の四の賛成が必要）の難しさ。マンションに関する様々な問題を解説、独自の処方箋を提案する。これからマンションを買おうとしている人、すでに住んでるマンションが築年数がだいぶ経っている人など、マンションに住む上では避けられない問題や基礎知識が得られる書籍です。

人口の移動と高齢化

地方から都会にやってきた多くの人々が郊外に住宅を求める。その結果、地方の親の実家が空き家になる。郊外で育ったジュニアたちは郊外の生活を嫌って都心部のタワーマンションに居を構え、そのうち郊外にある実家が空き家になる。

団塊の世代の退場による空き家、人口の都市部集中化が止まらない。こうした事象は僕の母がたの実家でも起こっている。ある程度収入がある人にとっては、駅近で、職場からも近い都心部のタワーマンションは都合がいいし（親が通ったような長時間通勤を嫌がったのだ）憧れなのだろう。しかし、眺望のいい高層部の購入費価格は高く下層部に住む人間との経済格差があって付き合い辛かったり、国籍の問題もあるのだという。中国の富裕層が投資目的で複数戸買ったりしていて、マンションの総会でも中国語を使え等のクレームがあったりするらしい。これは販売会社が先行販売として、海外の富裕層にむけ販売し、確実に販売しようとする向きがあるからだ。

老朽化への対策と空き家問題

世の中に登場してから六十年。住宅として定着した感のあるマンションだが。問題も幾つかある。老朽化による大規模修繕や建て替え。古くなったことによる空き家問題。一戸建てと違って、マンションの空き家問題というのは外から分かりづらい。購入者の高齢化による孤独死なども増えているという。

このまま住宅の滅失・除却が進まないと仮定すると、二〇三五年には日本全国の空き家率は三二％、三軒に一軒が空き家という事態になることが予想されます。

大規模修繕を実施できない、又は、必要な修繕がなされないことにより、資産価値が下がり続けることも。売却する場合も立地が良くても旧耐震設計の場合、マーケットでは芳しい評価を受けることはできない。ちなみに鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は六十八年とされているそうだ。

法の改正により区分所有者の五分の四の賛成で土地建物を一括売却した上で買い取ったデベロッパーに新たなマンションを建設してもらい、自分たちが居住する部分を再度分譲してもらうことができるようになった。さらにこの改正では容積率を緩和し、余剰容積分は外部に分譲することができるようになった。一方、大規模修繕を行ったマンションの例はまだ少なく多くの問題が内包されていると考えた方がよいだろう。